À surveiller en 2019 sur le marché immobilier québécois

2018-12-21

L’année 2018 se soldera très certainement avec une forte croissance des ventes, particulièrement dans le secteur de la copropriété.

Malgré le rebond des taux d’intérêt au cours de la dernière année, le marché immobilier a été très dynamique en 2018. La bonne tenue de l’emploi, la vigueur économique et l'augmentation de la population ont toutes contribué à son élan.

Les tendances ont, toutefois, varié grandement d’une région à l’autre. Les hausses de prix et de ventes ont été particulièrement marquées dans la région montréalaise, mais d’autres marchés ont connu des croissances plus modestes voire des reculs.

Afin de déterminer les tendances qui prévaudront en 2019, certaines variables seront à surveiller.

Taux de chômage, emploi et taux d’endettement

Le taux de chômage a atteint de bas niveaux historiques cette année. Il s’est finalement fixé à 5,4% au Québec en novembre 2018 selon les données publiées par Statistique Canada. Il s’agit du même pourcentage qu’en novembre 2017, malgré la création de 16 400 emplois. Pour la prochaine année, il serait étonnant d’observer une baisse importante du taux de chômage ou une création d’emplois marquée, car le Québec se trouve présentement en situation de pénurie de main-d’œuvre. Le potentiel d’amélioration est donc limité. Néanmoins, la bonne tenue du marché du travail devrait continuer à stimuler la demande de logements.

Démographie et immigration

Les données concernant l’immigration ont surpris cette année avec une augmentation marquée, surtout des résidents permanents, ce qui a d’ailleurs accru la demande de logements locatifs et fait diminuer grandement les taux d’inoccupation dans la région de Montréal. Au total, entre juillet 2017 et juin 2018, le solde migratoire a été de + 76 200 nouveaux arrivants. Ce nombre surpasse largement celui de l’année précédente où le Québec avait plutôt accueilli 52 400 résidents supplémentaires.

À court terme, l’immigration affecte surtout la demande de logements locatifs. Toutefois, à plus long terme, les nouveaux arrivants sont susceptibles de devenir propriétaires et donc de faire croître les ventes d’habitation. Même à court terme, certains arrivent avec des actifs importants et peuvent donc acheter une propriété rapidement. L’immigration permet surtout de stimuler la demande de logements dans la région montréalaise où réside une majorité de migrants. Ce phénomène explique en partie la hausse des prix des propriétés plus forte dans le Grand Montréal que dans le reste du Québec.

Ailleurs au Québec, la croissance de population est beaucoup plus faible, car l’immigration y est beaucoup moins importante et plusieurs régions font face à un vieillissement de population. En ce sens, l’Institut de la statistique du Québec (ISQ) a prévu des baisses de population entre 2011 et 2036 pour les régions du Saguenay Lac-Saint-Jean, la Gaspésie-Île-de-la-Madelaine, au Bas-Saint-Laurent et en Côte-Nord.

En comparaison, pour la même période, l’ISQ a prédit des hausses de population supérieure à 30% à Laval et à Lanaudière. Ces régions devraient donc voir leur parc immobilier s’accroître fortement et les prix des propriétés augmenter au cours des prochaines années.

Taux d’intérêt

La montée de taux d’intérêt est une source d’inquiétude indéniable pour le marché immobilier. Depuis la mi-2017, le taux directeur a été relevé de 0,25 point de pourcentage à cinq reprises par la Banque du Canada. D’autres augmentations risquent également de survenir en 2019.

Toutefois, dans une récente publication Desjardins concernant les prévisions des taux de détails, les auteurs remettaient en doute une prochaine hausse du taux directeur dès janvier comme il l’avait précédemment prédit. Ceux-ci indiquaient que la normalisation des taux pourrait prendre une pause puisque les données économiques moins encourageantes ont fait changer le discours de la Banque du Canada. En fait, le PIB a crû de 2,0% au dernier trimestre, mais sous cette bonne performance se cache une stagnation de la demande intérieure. À cela s’ajoute un prix du baril de pétrole en baisse, une détérioration des perspectives mondiales et un taux d’inflation qui est repassé sous la barre des 2% en novembre avec 1,7%.

Par conséquent, Desjardins estime maintenant que la Banque du Canada attendra possiblement au printemps avant d’augmenter de nouveau le taux directeur. Un rythme de hausse plus modéré sera favorable à l’acquisition de propriétés par de nouveaux acheteurs. Plus les taux d’intérêt sont bas, plus les ménages peuvent acheter une maison à un prix élevé pour un même paiement hypothécaire.

Mises en chantier et logements terminés et non vendus

Afin de comprendre l’impact qu’aura la demande sur le marché immobilier, il faut regarder comment l’offre pourra répondre aux variations de celle-ci. En date de novembre 2018, il y avait 3622 logements pour propriétaires absolues et copropriété achevés et non écoulés ce qui est légèrement supérieur au total de 3489 en novembre 2017 selon les données publiées par la SCHL. Il s’agit de la première hausse depuis 2014 pour un mois de novembre par rapport au même mois l’année précédente. Cette variable demeure à surveiller, car, si la croissance se poursuit, un excédent d’offre pourrait être présent.

Encore là, la situation varie d’un secteur géographique à l’autre. Dans la région métropolitaine de recensement de Montréal, le nombre d’unités achevées et non écoulées est passé de 2376 en novembre 2017 à 1951 en novembre 2018. Sachant cela, on peut conclure que la hausse des unités invendues provient de l'extérieur de Montréal.

En ce qui concerne l’ajout de nouvelles unités, il y a eu 36 080 mises en chantier de janvier à novembre 2018 ce qui ressemble au total de l’année dernière.

Grandes tendances

Les différents facteurs laissent croire à une première moitié de l’année dynamique surtout si aucune hausse de taux n’est annoncée. Pour la deuxième partie de l’année, il faudra voir comment se comportera l’économie du Québec puisque plusieurs facteurs de risques sont présents. Si la croissance économique venait à ralentir, le marché immobilier pourrait rapidement souffrir des contrecoups.

Il s’agit là de tendance pour l’ensemble de la province toutefois, la situation démographique ainsi que les unités achevées non écoulées laissent présager un marché fort différent pour Montréal par rapport au reste du Québec. Les croissances de prix devraient être plus fortes dans la métropole, car la nouvelle offre peinera à répondre à la demande. Qui plus est, comme les unités ajoutées sont davantage des copropriétés que des unifamiliales, la progression de prix devrait être supérieure pour les unifamiliales comparativement aux copropriétés. Les unifamiliales des secteurs centraux de l'île risquent d'être particulièrement touchées par les pressions haussières sur les prix.

Pour le reste du Québec, le marché devrait être plus stagnant, avec certaines exceptions. En général, l’offre grandissante d’unités non écoulées combinée à des croissances de population faible ou des diminutions dépendamment des secteurs limitera les hausses de ventes et de prix, surtout dans un contexte d’augmentation des taux d’intérêt.

Pour plus d’informations sur votre secteur, vous pouvez consulter le radar immobilier de JLR, une société Equifax.

Joyeuses fêtes à tous !

source: LES AFFAIRES Joanie Fontaine 

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