Sept erreurs trop souvent commises en investissement immobilier

2018-11-25

Il y a un dicton qui dit : « Plus ça change, plus c’est pareil ». Les erreurs commises en immobilier n’y font pas exception. En effet, je constate les mêmes erreurs depuis plus de vingt ans, chez les nouveaux investisseurs comme les plus expérimentés. Elles sont majoritairement liées au développement personnel: le travail sur soi constitue 80% de la réussite tandis que les 20% restant découlent de l’application de techniques. La loi de Pareto s’applique encore une fois!

Voici les plus fréquentes, l’ordre de présentation n’a pas d’importance.

No 1. Paralyser dans l’analyse

C’est bien beau d'être en mesure de calculer des constantes hypothécaires, des ratios de couverture de dettes, des rendements et des taux globaux d’actualisation, mais encore faut-il bouger, passer à l’action. Trop de personnes parmi celles que je côtoie en connaissent suffisamment pour bouger, mais paralysent dans l’analyse.

N’attendez pas que les situations soient parfaites et que toutes les lumières soient vertes pour bouger. Faites vos analyses et lorsque vous déterminez le prix que vous devez payer selon vos critères d’investissement, bougez ! Avec prudence, mais bougez et faites des offres d’achat.

No 2. Se fier à Pierre-Jean-Jacques

Naturellement, les gens qui désirent investir partageront leurs intentions à des collègues, des membres de leur famille ainsi qu’à des amis qui, la plupart du temps, n’ont jamais investi en immobilier. Ces gérants d’estrade iront de phrases classiques telles que: «Tu vas déboucher des toilettes la nuit. Les locataires, ce n’est que du trouble. Les bonnes années sont passées et il n’y a plus d’argent à faire avec l’immobilier. Le marché va s’écrouler vu la hausse des taux d’intérêt».

Étrangement, ces dissuasifs n’ont jamais touché aux millions de dollars que l’immobilier peut rapporter, mais vous conseillent et n’argumentent qu’avec les aspects les plus obscurs de l’immobilier. Certains investisseurs en devenir les écoutent et abandonnent l’idée de l’investissement sans même y avoir mis les pieds. 

Par contre, si vous discutez avec des gens qui réussissent en immobilier et qui sont parvenus entre autres à systématiser leur entreprise, à identifier des vendeurs motivés ou encore à optimiser rapidement la valeur des immeubles en exploitant leur plein potentiel, leurs conseils seront tout autre. Ils vous encourageront, suggèreront de foncer, d’avancer et vous diront qu’au final, tous les obstacles à surmonter seront peu significatifs comparativement à la création de valeur ajoutée à votre bilan personnel avec le temps. 

No 3. Laisser vos peurs dicter vos décisions

Beaucoup de gens sont freinés par leurs peurs, les empêchant ainsi de faire ce qu’ils aimeraient vraiment. Il ne faut pas se leurrer, les personnes qui réussissent ont elles aussi des peurs : seulement, elles les surmontent et avancent malgré tout.

Certaines personnes ne parviennent pas à passer à l’action par peur de l’échec, de se faire dire non, de se tromper, de perdre de l’argent, et parfois même, de la réussite.

Il est assurément plus confortable de ne pas bouger et de regarder passer la parade que de sortir de sa zone de confort, et ainsi créer et saisir les opportunités qui changeront leur avenir financier. 

No 4. Attendre d’avoir la mise de fonds nécessaire

J’ai été témoin depuis vingt ans de plusieurs parcs immobiliers qui ont été développés par des investisseurs qui ne possédaient pas la mise de fonds requise, mais qui étaient dotés d’une volonté incroyable d’avancer et de faire bouger les choses.

Lorsqu’une opportunité se présente et que vous arrivez à la sceller par le biais d’une offre d’achat acceptée par le vendeur, vous êtes en position de pouvoir. Lorsque vous trouvez une propriété avec un fort potentiel de restructuration et/ou un profit à l’achat, les gens qui ont de l’argent à investir s’intéressent à votre projet.

Pour faire de l’immobilier, il faut en premier lieu avoir une opportunité entre les mains. Trouvez les occasions et l’argent suivra. L’immobilier n’étant pas facile, gardez à l’esprit qu’il est beaucoup plus simple de trouver les fonds que de trouver des opportunités. De grâce, n’attendez pas d’avoir l’argent disponible pour commencer à faire des offres d’achat.

Amasser la mise de fonds requise pour acquérir des immeubles de plus grande envergure sera pratiquement impossible à réaliser en comptant uniquement sur votre salaire. Il vous faudra utiliser l’effet de levier pour réussir à investir dans les projets où le retour sur investissement sera beaucoup plus élevé que le coût d’emprunt de la mise de fonds. 

S’associer, trouver un prêteur privé, vous entendre avec les vendeurs pour qu’ils participent au financement sont autant d’options qui s’offrent à vous pour réunir les sommes requises. Usez de créativité! 

No 5. Ne pas améliorer la gestion de son temps

Après la santé, la denrée la plus importante dans la vie est le temps. Nous sommes tous sur le même pied d’égalité en matière de temps disponible. Riches ou pauvres, nous avons tous 168 heures à notre disposition chaque semaine. Il est fréquent d’entendre les gens mentionner qu’ils manquent de temps pour investir, mais en réalité, c’est souvent qu’ils ne savent pas prioriser et gérer leur temps.

Il vous faudra éliminer les «grugeurs» de temps et apprendre à dire «non», au risque parfois de déplaire. Faites les choses qui octroient à votre temps une valeur ajoutée et qui vous rapprochent de vos objectifs. Même les personnes les plus performantes sont toujours en train de chercher comment elles pourraient optimiser et rentabiliser au maximum la valeur de leur temps.

Être organisé, prioriser, systématiser et déléguer sont tous des principes faciles à énoncer, mais que peu de gens appliquent réellement. La gestion du temps étant le travail d’une vie, tentez de l’améliorer constamment.

No 6. Ne pas développer sa vision

Les investisseurs qui se démarquent sont pratiquement tous des visionnaires. Ils perçoivent des potentiels inexploités et sont capables de créer de la valeur. Ils osent acheter des immeubles que personne ne veut et voient au-delà de ce qui est apparent. Ces visionnaires connaissent le marché, les valeurs locatives et les tendances du secteur; ils sont conscients que connaissance égale pouvoir.

No 7. Ne pas augmenter au maximum ses loyers

Plusieurs investisseurs que je côtoie n’osent pas augmenter chaque année le montant des loyers sous prétexte qu’ils ont de bons locataires dans leurs immeubles, souvent par peur de les perdre. Pourtant, les frais d’opération tels que les taxes, les assurances, le coût de l’énergie et les frais d’entretien, pour ne nommer que ceux-ci, augmentent année après année. Or, qui absorbe ces frais? Ce sont les propriétaires, bien entendu.

En ce qui concerne les immeubles de plus de six logements, il est important de garder à l’esprit que la valeur économique des propriétés est directement liée au bénéfice net d’opération qui lui, diminuera si les loyers ne sont pas augmentés en conséquence. Résultat? Le montant du prêt possible lors d’un refinancement sera réduit ainsi que le prix pouvant être obtenu lors de la vente. Augmentez toujours au maximum vos loyers, surtout avec les hausses de taux qui affectent à la baisse la valeur des propriétés.

De grâce, augmentez au maximum vos revenus de location et ne vous fiez pas aux barèmes de la Régie du logement qui suggère des montants d’augmentation. Tentez de vous entendre à l’amiable avec vos locataires. Tout est une question de négociation!

Sur ce, je vous invite à lire mes articles précédents et à les partager sur vos réseaux sociaux.

Votre coach,

Yvan Cournoyer_ Les Affaires 

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